不過,自從「容積」可移轉,加上「容積獎勵」造成某些地區「容積」超過上限,引發鄰棟住戶「日照權」受損的爭議外,開發商從「容積移轉」獲取暴利的部分亦備受訾議,從而引發政府研修法令,進行2項抑制行動。

Q:

台北市最早討論實施容積移轉,是因為迪化街老舊建築列為古蹟保存,將衝擊現住戶的財產價值權益(如拆掉重建蓋新大樓、可高價出售獲利,但被列為古蹟沒辦法拆除重建)。

除了古蹟保存的容積移轉外,針對政府無足夠財力徵收的道路用地,或公共設施保留地的「容積」,也在適用範圍。

台北市政府於2009年舉辦台北國際花卉博覽會,同時推出「台北好好看」容獎措施,即兩倍容積獎勵等都市更新方案,結果被批評為濫發容積、助長炒房。

因此,遂同意該地區的「容積」可移轉至其他區域使用,也就是「賣容積」給有需要容積的建商或開發商,而賣容積的錢則作為屋主的「補償」。

台北市馬先生問:最近房市進入修正,但台北市政府從七月一日起,除了實施容積上限1.5倍外,之前還針對容積移轉設立「容積銀行」,這對建商及房市有何影響?

行動一,內政部營建署公告修正建築容積規定,未來實施都市更新事業之地區,法定容積為建築基地1.5倍,以外之地區法定容積為建築基地1.2倍。此一規定原定從去(103)年1月1日起實施,惟緩衝期延至104年7月1日正式實施。

容積設限兩措施 房市下跌更有感

新聞來源https://tw.news.yahoo.com/容積設限兩措施-房市下跌更債務協商有感-145347792--finance.html

最近台北市都發局已將「台北市土地使用分區管制自治條例」修正草案交付議會審查,往後都更基地容獎上限是法定容積1.5倍、非劃定都更區則是法容1.2倍;海砂屋、大眾捷運系統開發用地不受此限,最多負債整合房屋貸款可達兩倍容獎上限,但不得再申請其他容積獎勵。

按台北市政府所推出之「台北好好看」容獎措施,只要將都市更新區的閒置與陋房屋騰空,並在建築基地進行綠美化,即可申請最高10%的容積獎勵。台北市議員曾就此粗估申請綠化「假公園」2.58萬坪,但核准容積獎勵逾7000坪,送出容獎價值達68億元,以致監察院曾於2012年對台北市政府提出糾正。

該公告自去年公布後,即引發建商一波「搶照潮」,影響所及,若每張建照的施工期約2至3年的話,則在房市走跌,且依內政部統計處所公布之所有權第一次登記棟數,近三年半以來合計373,995棟、未來空屋數量應會呈現逐年增加趨勢下,兩三年後的餘屋量恐會再爆量,將更不利房市發展趨勢。

行動二,台北市政府去年7月2日公告實施的「台北市容積移轉審查許可自治條例」,新增設立「容積銀行」,未來開發商如有增加容積需求,需以繳代金方式向容積銀行購買,不能再以捐地取得容積獎勵。此項措施也被視為政策轉由政府「做莊」。

內容來自YAHOO新聞

前台北市長郝龍斌認為,容積是一種公共財,但之前因市場資訊不透明、中間人介入,以致利益全流入私人口袋,因此欲透過容積銀行制度,把移轉過程中所增加的利益,回歸公共建設,創造雙贏。

根據《工商時報》報導,往年台北市公設保留地或道路用地最高峰時,動輒飆到公告土地現值的180~190%,甚至還有超出2倍價格,否則還搶不到;現在雖已降到公告現值的80~110%,卻可能賣不掉,身價已重挫55%。

造成此種情形,主要是房市景氣已逐漸衰退,大家都預期這波「房價修正」還會走一大段時日,且建商過去幾年所推的預售屋,在陸續進入交屋潮下,目前已出現購屋者延債務協商緩交屋,甚至不想交屋的情況,因而不斷加重建商的財務壓力,以致「買容積」的意願大為下降。

日前信義房屋亦提及,前兩年預購豪宅者,在今年面臨交屋,得繳一大筆移轉契稅,另有建商將房屋稅轉嫁給購屋者的情況下,竟有豪宅客跟建商「調頭寸」的現象;在此之前,更有全坤建設就其萬華地區環河南路的豪宅,直接打「75折」的消息,不僅對餘屋銷售更加不利,也凸顯建商不管是在銷售預售屋或新成屋,都面臨到買氣不振的嚴重衝擊。

兩年來我曾不斷針對房屋供給量過多的問題,提出要小心房市景氣反轉的意見,而去年底和今年上半年的房屋成交量的確不理想,負債整合不少建商及房仲業者都認為,是因為「房地合一稅」尚未定案,只要政策明朗,成交量就會出來,但從六、七月的實際情況來看,銷售量並未大幅回升,顯見消費者仍處於觀望狀態。

A:

此種情況,已非建商一廂情願地強調購地成本高、建材一直漲,房價沒有「調降」空間,就能自圓其說、說服購屋者。如今全坤建設率先以「75折」開第一槍,後續勢必會有愈來愈多承受不了餘屋壓力、尤其是財務不夠健全的建商,會因銀行融資被催繳而有進一步的降價動作。



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